מחלוקת כספית בסכום של עשרות מיליוני שקלים בין חברת י.ח. דמרי בנייה ופיתוח לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה הגיעה לסיומה בהחלטה שצפויה לצמצם באופן דרמטי את היטל ההשבחה בפרויקט הפינוי-בינוי "נורדאו מקס" בעיר. ועדת הערר במחוז מרכז, בראשות עו"ד דביר סגלוביץ', קיבלה חלק מרכזי מטענות החברה וקבעה כי יש לחשב את ההשבחה על בסיס חלופה הכוללת פטור מממ"דים. בעוד שהעירייה דרשה במקור היטל של כ-93 מיליון שקלים (לפי השבחה של כ-187.6 מיליון שקלים), השומות המכריעות בחלופת הפטור העמידו את ההשבחה על כ-20.9 מיליון שקלים בלבד, מה שגוזר היטל של כ-10.45 מיליון שקלים בלבד, בכפוף לבדיקות והשלמות נוספות.
פרויקט "נורדאו מקס" כולל הריסה של שבעה מבני רכבת ישנים ובהם 138 דירות, ובניית שלושה מגדלי מגורים ומסחר הכוללים 553 דירות חדשות. בדיקה כלכלית שנערכה לפרויקט לפי תקן 21 העריכה את היטל ההשבחה הצפוי בכ-9 מיליון שקלים בלבד. אולם, לאחר אישור התוכנית בספטמבר 2022, הוציאה העירייה שומות שמהן נגזרה דרישה הגבוהה פי 10 מהאומדן הראשוני. ועדת הערר ציינה כי גם בהתחשב בעליית מחירי הדירות, לא ניתן להסביר פער קיצוני כזה ללא הסבר מקצועי משכנע.
אחת הסוגיות המרכזיות במחלוקת הייתה חיוב זכויות הבנייה לממ"דים. בחינת החלקות השונות בתוכנית הראתה פערים חדים: בחלקה 30 למשל, דרשה העירייה במקור כ-8.9 מיליון שקלים, בעוד שבשומה המכרעת נקבע היטל של כ-1.29 מיליון שקלים בחלופה הכוללת ממ"דים, וכ-121 אלף שקלים בלבד בחלופת הפטור מממ"דים – צניחה של כ-91% בחיוב. שמאי המקרקעין ירון ספקטור, שייצג את י.ח. דמרי, יצא נגד הדרישה המקורית וטען כי מדובר בשומה מופרזת ולא מציאותית, שכן לא סביר לייחס לדירה ישנה השבחה הקרובה לשוויה המלא ערב אישור התוכנית. בהחלטתה הורתה ועדת הערר לשמאית המכריעה לבצע השלמות, וכן לבחון אם קיים פוטנציאל למימוש זכויות מכוח תמ"א 38 – נתון שעשוי להפחית את החיוב עוד יותר.
